产业园区的规划设计，需要对要发展的产业进行选择，对细分行业进行定位，同时要关注市场形势、产品需求，要对资金平衡进行研究分析，可以说产业园区规划设计是一项系统性非常强的工作，需要丰富的经验。笔者参与过大量产业园区的规划设计项目，总结了“园区概念主题化”，“业态组合创新化”，“项目设置落地化”，“商业利益最大化”四个产业园区规划设计的操作要点。
产业园区要注重包装，这有利于优化内部环境、集聚要素资源、吸引项目入驻、扩大对外影响等，从而提升园区的市场竞争力，尤其是在产业园区竞争日益激烈、园区走向日益专业的背景下，产业园区开发者更应重视对产业园区进行主题化的概念包装。
产业园区概念包装应干练、精辟、醒目，应突出园区的主题特色，一般而言，可以从区位优势、产业特色、园区功能、经典案例四个角度进行分析，而大部分情况是这四个角度的综合！
通过四个角度对产业园区的规划进行分析
1、基于区位优势
基于产业园区的区位优势，综合考虑园区在区域经济所扮演的角色，对园区进行概念包装。
2、基于产业特色
根据产业园区比较鲜明的主导产业定位，为进一步突出园区的产业特色，从产业的视角对园区进行概念包装。
3、基于园区功能
基于园区比较独特的功能定位，从园区功能的视角对园区进行概念包装。
4、基于经典案例
利用国际知名的园区宣传自己，从而扩大自己的影响力是一种常用的园区概念包装的思路。
随着产业园区开发越来越精细化、专业化，业态定位成为开发策划的重要内容。产业综合体、企业孵化器、企业加速器、标准化厂房等都属于功能业态的具体表现形式，它们都有一个共同特点，就是在一定程度上可以进行模块化组织和标准化生产，具有一定的可复制性。产业园区开发的业态选择需要考虑可行性，根据广东省建科建筑设计院的研究，产业园区规划过程中的业态定位，大多要基于已有的业态单体进行组合创新。独栋总部、标准厂房、高层办公、多层办公、商务酒店、商务会所、人才公寓、员工宿舍等业态单体如同一块块积木，业态组合创新的过程就是“搭积木”的过程，在具体的开发策划研究中可以根据以下几个维度思考园区的业态组合。
1、参考企业需求
企业是产业园区的主要目标客户，不同类型的产业，甚至不同类型的细分产业的企业，对园区物业载体的需求会有很大差异。如以现代服务业、文化创意产业为主导产业的园区选择Soho、Loft等业态风格可能更能满足客户需求，科技型创业企业则更偏好孵化器、加速器，流通型企业对交易市场等业态情有独钟，轻制造企业更有意愿选择多层标准化厂房等等，因此产业园区在选择业态组合时一定要有明确的主导产业定位，并深入研究企业对业态的需求。
2、参考规划控制
产业园区的开发，尤其是小产业园区的开发，大都是建立在已成型的土地利用规划、控制性详细规划或修建性详细规划的基础之上，因此，在研究产业园区的业态定位时，必须考虑上位规划对园区土地在性质、容积率、开发强度、建筑高度等方面的控制，在违背上位规划的前提下，纵然再具有创新性的业态组合也几乎没有落地的可能。
3、参考周边竞争
市场化的产业园区在研究目标客户需求的同时，也要掌握周边园区的业态风格，了解市场竞争情况，做到“知己知彼”。产业园区业态既不能因有市场需求而盲目定位，也不能因有市场竞争而规避定位，它必须建立在综合了解市场供求的基础之上，选择具有平衡性、独特性的业态组合。
对于产业园区而言，项目功能属性和收益属性远比项目创新属性重要，因此只有保证项目的功能性与收益性，项目才有落地可能，而有效的市场需求和明确的投资主体是影响项目能否落地的关键，这在做产业园区规划设计时，需要引起足够的重视。