推进村级工业园改造的几点经验总结

来源：建筑设计 浏览：- 发布日期：2021-01-05 10:16:08

村级工业园改造存在土地规模不足、用地指标紧缺、改造成本过高、审批周期较长、历史遗留纠纷难处理、各方资本参与改造的信心不足等难题，如何解决这些难题，实现城市产业提速升级呢？在此，笔者总结了推进村级工业园改造的几点经验。

1、预支存量建设用地奖励指标

为了解决用地指标“僧多粥少”的问题，并鼓励更多的企业参与改造中，可以实施“预支存量建设用地奖励指标”的方案：对于连片改造的村改项目，涉及零星土地需办理农用地转用手续，且预计当年底完成或启动实施改造的，经同意后可将不超过连片改造面积预估获得奖励指标的50%，按季度向省自然资源厅申请预支存量建设用地奖励指标。另外，当年未能完成或启动实施改造的，则予以扣回。

2、主体归宗改造的政策创新

要吸引各方资本参与村级工业园改造，就需要利用不同主体的资源、特长推动村改，就必须要为参与村改的各方主体“减负”。实施方案提出，允许单一改造主体归宗改造项目在完善用地手续、税费征收等方面，视同政府土地收储办理，大幅降低包括税费、时间等土地整理成本，归宗过程仅需征收企业所得税，税负降低接近90%。

3、工改工政策创新

村级工业园改造过程中，可以加大“工改工”政策支持力度，探索建立容积率调节机制，鼓励工业“上楼”，在符合高质量发展要求的前提下，适当提高容积率，以增加土地节约利用率。

此前，按照相关技术规定，工业项目所需行政办公及生活服务等配套设施用地面积不超过总用地面积的7%，且不得分割转让。在推进村级工业园改造的过程中，可以适当“增加工业用地配套比例”，以出让方式供地，拆除重建面积达15亩或以上的，配套设施比例提高到15%，且可随厂房按规定比例分割。以出让方式供地，拆除重建面积（不含新型产业用地和综合型产业用地）达100亩或以上，配套设施比例提高到20%，但超出15%部分不得分割。这一政策改革，不仅有利于完善产业园区的服务配套，推动建设现代化产业园区，促使传统产业向高端制造业、新产业、新业态发展，同时极大调动企业参与改造的积极性。

4、历史用地遗留问题政策创新

符合“三旧”改造条件的违法用地、违章建筑，在做出罚款（处理）决定后可按现状建设用地分类完善手续。因历史原因未能确权办证的资产用地，在做出罚款（处理）决定后可按现行政策完善用地手续。简化历史违法用地、违章建筑处罚手续，提高效率，增加违法用地完善用地手续的可行性。

5、审批制度改革

“审批周期长”一直是城市改造的痛点，因此可积极探索有效解决途径：一是探索建设用地事后审批制度。经区村改联审会议审议同意的，在办理供地前，申请人可凭建设用地手续受理函办理规划条件等相关工作，同步办理建设用地手续。二是探索跨部门并联审批、告知承诺信任审批和容缺受理制度。大幅提升企业投资建设项目的审批效率，一般工业项目从启动立项到取得施工许可11个工作日办理完成，其他房建类建设项目需要21个工作日办理完成。推进不动产登记服务效能提升后，实现抵押登记3个工作日内、其他登记类型5个工作日内办结。

6、企业自主改造的财政扶持

首先，对于自行改造的拆除重建类工业提升改造项目，用地面积30亩或以上且容积率1.5或以上的项目，完成土地整理及供地手续后对土地使用权人扶持10万/亩。符合以上规定的非商品厂房、新型产业项目，可在竣工验收后建筑面积扶持150元/平方米。

其次，对于自行改造的拆除重建类商品厂房、新型产业项目，用地面积30亩或以上、容积率2.5或以上，完成供地手续后对土地使用权人扶持10万元/亩。以“挂账收储”的方式实施改造的“工改”产业园，土地出让收入最高可按98%补偿土地原权属人。

总之，村级工业园改造需要做到改造和提升并重，引入新型产业，打造现代科技产业集聚区，以实现镇村存量土地节约利用，城乡高质量发展的目标。