村级工业园改造的创新机制举措

来源：建筑设计 浏览：- 发布日期：2020-11-10 11:16:18

村级工业园区改造的目标是盘活低效产业用地资源，确保重点项目和高科技项目等的用地需求，实现经济高质量发展；明晰园区的土地和建筑产权，实现常态化、规范化的行政管理；合理调节利益关系，实现政村企多方共赢。这迫切需要政府从宏观层面进行顶层规划，从微观层面布局推进，创新机制破解园区改造难题。

1、拓展村级工业园区改造社会融资渠道

实行“专项资金、属地分担、园区投入、银企互动”原则，多渠道筹措园区改造资金：

1）发挥融资平台撬动社会资金参与园区改造作用。适当增加财政资金充实融资平台资产，如将建设用地入市调节金纳入融资平台，加强融资平台融资支持园区改造能力。

2）发挥金融机构支持园区改造的作用。完善中小微企业投融资机制、政策性小额贷款保证保险、支持企业融资专项资金、融资风险补偿专项子基金等一系列金融扶持政策，发挥融资性担保机构对园区改造融资担保作用，鼓励银行业和投资行业等金融机构支持社会资本参与园区改造建设，保障园区改造资金需求，缓解园区企业融资难、融资贵问题；对符合“三旧”改造政策的旧厂房，提高完善手续的行政效率，理顺园区用地和建筑物权属，为园区融资奠定基础；对投资参与改造的园区企业，除政府给予扶持资金、奖励及政府贴息外，还应积极协调权利人依法适当延长租赁期，确保改造投资回报。

3）支持鼓励非园区权利人参与园区改造。参照公益性项目的退出补偿机制，进一步细化社会资本退出补偿机制，发挥融资性担保机构对非园区权利人参与园区改造的融资担保作用，确保非园区权利人的社会资本在完成园区改造后，在不影响园区营运的前提下，能获得相应的稳定收益，降低其参与改造的后顾之忧；鼓励社会资本以合资、合作等包括BOT（建设-运营-移交）、BIT（建设-租赁-移交）、LBO（租赁-建设-经营）等具体形式参与园区改造，包括参与厂房、污水处理、道路建设等；鼓励园区通过引进专业化公司提供“嵌入式”服务的方式吸引社会资本。

2、完善园区权利人的激励倒逼机制

1）完善收益保障机制

借助财政适度补偿机制，在做好园区与园区内企业之间的利益平衡基础上，适当减免园区业主和园区内企业在改造期内税收，确保园区业主或园区内企业不因升级改造而收益减少；完善土地混合出让制度，对部分具有特定条件和区位优势的园区，在适度提高土地建筑容积率基础上，允许从单一功能向多功能转型，提高土地的社会效益和经济效益；完善园区产业厂房使用权分割销售制度，明确产业厂房的产权分割对象和范围、产权分割条件、产权登记实施细则，吸引社会资本参与园区改造。

2）完善利益补偿机制

对投入大且回报不确定的拆除重建（工改工）和无明显经济效益“复耕复绿”的改造类型，适当加大区和镇街两级财政补偿力度。

3）完善政策激励机制

在现有激励措施的基础上，可在用地指标、环评、贡献奖励、税收返还等政策激励园区改造达标，促进园区主动升级改造。

4）完善倒逼促改机制

针对园区违法用地和违法建筑较为普遍的现状，通过健全完善“两违”整治、环保整治、安全整治、无牌无证整治等单项专项整治或联合整治行动，提高园区整治效率；充分利用立法权，进一步完善土地违法的惩治机制，对“小散乱差”而怠于改造的园区及企业提高行政执法实效，实现以打促改。

3、加强村级工业园区连片整合改造

1）总结推广农村集体经营性建设用地入市管理试点的举措，通过政策引导园区集体建设用地依法入市和流转，有利于实现园区土地整合。

2）做好相邻园区整合意愿的调查摸底工作，对跨村、跨镇街或跨区相邻园区，由上级统筹协调部门依照法律和政策协调好跨镇街、跨区相邻园区整合的GDP分配、用地指标分配、排污指标分配、税收分担、整合成本分担、利益分成、园区管理等问题，相关做法在条件成熟后可通过市级政策文件予规范。

3）完善连片整合园区梯级差额补偿机制。鼓励相邻园区进行联合报建开发，结合连片整合园区的个数、改造面积、土地连片整合成本，实行梯级差额补偿机制，整合园区个数越多、面积越大的项目，政府予以的建设资金扶持力度也就越大。并在园区的上一级政府增设土地连片整合改造项目奖。对土地连片整合后达到面积标准、社会效益明显的园区，由政府扶持一定比例的污水处理建设的投入。

4）连片整合项目涉及控规局部调整的，相关区、镇街和相关部门应密切配合，对符合控规局部调整条件的，按法定程序报市国土规划局审查，审查后按程序开展规划调整并报区人民政府批准。

4、创新园区管理新机制

鉴于村级工业园未获国家政策正式确认，这一情形今后应该不会改变。为确保改造后的园区与国家政策相吻合，应该逐渐淡化园区的行政级别管理，如园区相关扶持优惠政策与行政级别不挂钩，园区以企业实体形式依法命名登记为园区管理公司，以“中小企业园”取代“村级工业园”概念，让“村级工业园”概念逐步退出历史舞台。在此基础上，努力创新行政管理：

1）将由原“村集体物业管理+政府行政管理”模式发展为“混合公司制”园区管理模式 。建立镇（街）统一招商引资、统一基建配套、统一运营管理的“一镇一园”建设管理新体制；管理公司由村集体资产管理部门持股和镇（街）集体资产管理部门作政府代表持股组成，管理人员可由原园区物业管理人员和镇（街）政府派出人员组成；通过政府介入园区管理，破解园区管理的封闭性。

2）加强和完善政府对园区管理公司的投入。镇（街）政府作为园区管理公司股东可采取适当的园区环保建设投入、承担公司管理人员部分职务津贴、管理人员培训等形式出资，政府的出资应以实现政策目标而不以赢利为目的，这种介入形式会被村集体所乐于接受。

3）扩展园区管理公司职能。园区管理公司职能包括园区招商引资、企业服务，以及通过政府行政委托而承担部分市政管理职能，协助政府有关部门进行建筑秩序、环保、安全生产、无证照经营等日常管理和监管，将行政职能部门部分管理职能延伸到园区物业管理机构，改变过去政府对园区的行政外部直接管控，从而降低行政职能部门执法成本，提高行政执法效率。

4）建立园区评级制度和奖惩机制。结合园区改造标准及园区未来发展方向，适当参考高新产业园区的部分管理标准，从园区面积、基础设施建设、安全配套设施、空间环境、产业结构、企业生产效益、园区管理质量等方面构建园区评级制度的指标体系，引导园区规范化管理；健全园区评级奖惩机制，综合运用规划、用地指标、税收征缴、货款优惠等政策以及供电、供水、排水、电信、交通等优先保证政策，赋之以环保、消防、安全生产等行政制约手段，以及园区管理负责人的约束和激励机制，通过市场机制、经济手段、法治措施相结合，强化园区评级制度执行效果，确保园区管理新体制的落实。

5）统一健全招商政策和规划。指导镇（街）结合园区的区位优势、配套产业、本土资源等因素，制定镇（街）园区中长期发展规划，完善园区招商引资指导目录，明确入园企业类型、项目的准入标准，为园区招商引资提供指南，市区两级的招商部门应支持和指导镇（街）园区管理公司招商工作；推进实施镇（街）园区龙头企业、产业链和产业集群的招商策略，借助镇（街）龙头企业影响，带动配套项目群进入园区，形成一定规模的特色产业链，进而形成产业集群效应，实现园区效益最大化。