实用化的旅游景区规划要点总结

来源：建筑设计 浏览：- 发布日期：2018-05-25 10:26:50

2003年，国家旅游局颁布了《旅游规划通则》，这是规划专家评审团检验规划方编制的规划成果是否符合规范的重要依据，其中要求一个景区的规划编制要经历总体规划、控制性详细规划、修建性详细规划3个阶段。如果从开发商的角度来说，规范的套路没有什么用处，这是因为完成这3个规划正常需要一年半到两年的时间，开发商不可能等3个规划都评审完后才开始动工建设，他需要一套实用的、可以马上操作的方案，同时花钱少，在最短的时间内完成。根据这种市场趋势，旅游规划设计必须从实用化的角度入手，以更好地服务开发商，符合旅游景区开发建设需要。下面总结了一些让旅游规划实用化的要点，希望对您有帮助。

1、资源禀赋分析

资源禀赋分析不只是对景区资源的详细罗列，而是要求在大区域范围内，对景区资源进行相关性比对分析，挖掘、整合、延伸出具有唯一性、第一性和专一性的特色产品。

2、市场需求和竞争分析

旅游规划就宏观市场、客源定位、客源数量预测等3方面进行初步研究还不够，需要从以下几个方面进行深入分析。

1）市场层面。分析市场在兴什么，市场有什么，市场还缺什么，市场在哪个层面上竞争四个内容。

2）竞争对手层面。分析竞争对手概况（项目的区位及周边环境、规划布局、项目卖点、建筑风格、项目的配套设施及服务、运营管理），市场反应（分析竞争对手项目的营销策略、实际销售及经营状况和项目的优劣势等）。

3）消费者层面。主要界定客源区域，预测其数量，分析其消费特征，找出消费敏感性之所在。

3、开发商分析

开发商分析主要是从四个角度进行分析：开发商投资意图、经济实力、初步的开发构想、操作能力分析等，规划方和开发商必须充分沟通，这个沟通不只是上层领导间的沟通，项目组全体成员都必须参与其中，深刻体悟。开发商在投资一个旅游景区时，基本上都会有投资意图和初步的开发构想，规划方的任务是为开发商的初步开发构想从专业角度进行把关、深化、延伸、落地！这里提出要增加开发商的经济实力和操作能力分析的目的，是对旅游区开发主题和旅游产品设计在操作层面进行校正。我们知道任何的旅游规划和旅游策划最终都要落实到开发商去操作，项目规划和策划得再好，如果超出开发商的实际操作能力，一切都是空的。

4、开发主题和形象设计

对开发主题设计上建议要针对项目个性进行大区域范围内的概念采购和本地化的项目体现，就是把类似项目的成功开发经验应用到本项目开发之中。旅游规划或者旅游策划比拼的是规划者或策划者的信息、资源和视野，开发主题和形象设计需要抓住景区的灵魂，找到景区的独一无二的指纹，以实现唯一性、第一性和专一性。

5、功能分区和项目设置

功能分区和项目设置是开发主题和旅游产品设计的落脚点，是旅游规划的重头戏，考虑到开发商的审阅习惯，可以单独抽出，独立形成图文并茂的景区设计任务书，甚至可以根据开发商要求和设计深度进行出图。由于设计图册都是静态的东西，最好再设计一套动态的活动表演方案。

6、旅游产品设计

对于旅游产品设计上，既要讲创意，还要有系统的思考，动态的把控。规划解决的是景区最合适开发哪些产品，而不是景区能开发哪些产品。产品设计上必须结合资源禀赋分析，市场需求和竞争分析，投资方的实力和能力分析，以及投入产出分析等进行综合考量，从而找出哪些是核心产品，哪些是辅助产品，哪些产品先推，哪些产品后推，哪些产品必须充实提升，哪些产品必须割爱抛弃，这就是策划学讲的要有“加法、减法、乘法和除法”。

7、商业模式设计

商业模式设计的核心内容是景区赢利模式设计和投入产出分析，解决景区需要投哪些钱，钱投去哪里，哪些项目可以开发商自己建设，自己运作，哪些项目只要建好出租，哪些项目需要引入新的合作伙伴，从哪里赚到钱，何时是盈亏平衡点的问题！对于旅游地产项目还要明确哪些地块必须购买，哪些地块只要租赁，其费用多少。景区赢利模式设计和投入产出分析是开发商最关注点，规划方案中至少要出现投资估算表、流动资金估算表、资金筹措及计划使用表、全投资现金流量表、资金来源与运用表、资产负债表、借款偿还表、损益表、销售收入和销售税金计算表、成本与费用估算表、固定资产折旧计算表、无形资产和递延资产摊销表和敏感性分析计算表等表格。

8、开发节奏把控

为了把控开发节奏，规划中必须对建设项目进行分期。规划不仅是提出短期、中期和长期建设项目，还必须更加明确地指出启动项目是哪一个，这个启动项目必须符合以下的一些要求：一能马上有好的赢利，二能快速形成市场的示范效应，三对后续项目具有明显的带动作用，要有“连环炮”的效果，寻找启动项目就是策划上经常提到的寻找项目引爆点。寻找启动项目是最难的，因为它决定项目的成败。也许景区前景很好，赢利很大，但开发商如何走过最艰苦的开发初期呢，这就必须找好照准启动项目。规划中，阶段性项目的接点与阶段性项目的接点之间如何连接必须提前设计好，否则项目开发延续性容易发生断层。

9、市场营销规划

市场营销规划是景区推广的主要内容，在规划期做的市场营销规划几乎都比较笼统，缺少针对性和实际性，也是很多规划文本指导性不是很强，意义不是很大的原因。比较合适的做法是只做景区网站，宣传画册（含电子画册），最多再做个第一年度营销计划书！由于变数太多，到临近开业再做一个景区开业执行策划。

10、专项规划

专项规划里的有些数据需要经过详细计算，技术数据由来要介绍清楚，图纸要详细准确，例如给排水布局图，必须有位置、流向、流量、管道大小、管道长度等内容！

11、景区组织架构和管理制度设计

景区组织架构和管理制度设计必须明确部门组成，人员数量，人才的专业及从业经验要求，部门与部门间如何沟通、协调和配合，形成清晰的、可操作的组织架构图，岗位说明书和管理制度手册。这是景区极为重要的部分，也是最能体现规划师是否有实际的景区管理经验。

12、景区评A建议书

景区评A是永远不变的趋势，这也是旅游规划中比较重要的一个地方，也需要引起重视。