既有建筑改造需要了解建筑物现状及明确业主改造需求

来源：建筑设计 浏览：- 发布日期：2023-07-19 09:47:01

“既有建筑”指竣工验收备案并投入使用一年后的建筑或已投入使用的房屋。既有建筑改造是建筑功能的重新定位和城市动能的重新发现，对促进城市更新和提升城市经济活力有着重要的意义。很多既有建筑在耐久性、安全性、节能性、舒适性等方面都难以满足人们的需要。频繁发生的火灾、地震等自然灾害，除了对既有建筑造成巨大损害外，还严重威胁到人民的生命财产安全，因此，既有建筑改造是设计行业面临的新挑战。为了使老旧建筑焕发新活力，需要每一位设计师在改造案例中摸索出解决改造难点的思路，同时需要积累和分享更多的设计经验。下面建筑规划设计研究中心浅谈一下既有建筑改造的过程中，需要了解的建筑物现状，明确业主的改造需求。

1、明确用地性质

根据甲方提供的《建设工程规划许可证》可确定原始建筑用途、建筑层数、建筑高度、建筑面积。如项目在使用过程中已进行过改、扩建，则需要提供报批用规划核准图、规划许可证或规划确认函。

2、拟改造功能与用地性质是否一致、改造范围内是否存在违建和扩建，是否需要走规划报批

业主可根据改造后功能及原建筑功能查阅文件中相关条文，明确是否有改造的可能性、是否需要办理规划手续。如新的使用功能在文件中明确不予办理，则不建议做改造。

3、结构安全性检测与鉴定

改造项目中结构安全问题频发，为消除施工过程中结构安全隐患，改造实施前业主应委托有资质的单位进行结构安全性检测与鉴定，并出具检测鉴定报告。《民用建筑可靠性鉴定标准》中对安全性鉴定分为四级：Asu级、Bsu级、Csu级、Dsu级，其中Asu级不影响整体承载可能有极少数一般构件应采取措施；Bsu级安全性略低于Asu级规定，尚不显著影响整体承载，可能有极少数构件应采取措施；Csu级安全性不符合对Asu级的规定，显著影响整体承载，应采取措施，且可能有极少数构件必须及时采取措施；Dsu级安全性严重不符合对Asu级的规定，严重影响整体承载，必须立即采取措施。文件中会明确列举出需要采取措施的结构安全问题及相应建议。业主应根据安全性评定等级及报告中应采取的措施整改到位，当检测后满足结构安全性的前提下方可实施改造。

4、原始图纸收集

一栋既有建筑可能已进行过多次修改，为全面了解建筑主体情况，需要收集原始设计至现阶段的各次设计、施工成果文件。原始图纸资料包括：规划核准图、原始设计图、档案馆归集的竣工图纸。以竣工图纸作为后期改造的基础，并核查与规划核准图的一致性；当因建筑年代久远原始资料无法获取时，应委托有资质的公司进行现场测绘，并提供图纸，应清晰表达出建筑层数、建筑高度、各层平面布局、消防道路宽度、与临近建筑间距离、消防水池容积、消防水箱容积、配电间、风机房、电梯机房等参数。

5、设计、验收资料收集

包括：消防设计合格书、施工图设计审查合格书、消防验收意见书、竣工验收意见书。

6、现场勘察

建筑、结构、机电各专业根据前期获取的资料进行现场勘察，核实既有建筑、结构、机电专业现状与原始设计图纸的一致性。

建筑专业：核实建筑平面布局、建筑物轮廓、建筑层数及屋面布局与原设计图的一致性；是否存在改建、违建。如存在改建、违建应提醒甲方将违建拆除、或办理规划手续将违建部分合法化。

结构专业：现场实勘建筑物主体结构的破坏程度、是否存在原图纸未设计的重荷载设备、是否存在加建、违建、改建等，如：屋顶增加房间、中庭加板、加电梯、加楼梯、剪力墙或楼板开大尺寸安装洞口等。

给排水专业：核实消防泵房、消防水池、消防水箱位置及容积、可利用的市政消火栓位置及数量、消防泵启泵方式、系统的完好性等。

电气专业：核实变电所或总配电室市政进线路数及电源的独立性、变压器负载率、变电所及配电间布置、主干电缆规格型号、应急照明系统形式、消控室布置、火灾自动报警系统形式等是否与图纸一致及各系统的完好性。

暖通专业：核实冷冻机房、锅炉房、风机房的布置；主要设备参数；系统的完好性。